Ratgeber: Nebenkostenabrechnung in der Schweiz
Für private Vermieterinnen und Vermieter – was abgerechnet werden darf, wie man die Kosten richtig verteilt und welche Fristen gelten. Verständlich erklärt, mit Gesetzesgrundlagen und Quellen. Stand November 2026.
Grundlagen
Was Nebenkosten sind und was im Mietvertrag stehen muss
Was sind Nebenkosten?Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen rund um den Gebrauch der Wohnung – aber nur, wenn sie vereinbart sind.
Nebenkosten im Mietvertrag vereinbarenJede Kostenart muss einzeln und klar im Vertrag stehen. Sammelbegriffe wie «übrige Nebenkosten» gelten nicht.
Akonto oder Pauschale?Akonto heisst: monatliche Vorauszahlung plus jährliche Abrechnung. Pauschale heisst: fixer Betrag, keine Abrechnung, keine Nachzahlung.
Was darf abgerechnet werden?
Heizung, Betriebskosten und was nicht dazugehört
Heizung und WarmwasserWas nach Art. 5 VMWG als Heiz- und Warmwasserkosten verrechnet werden darf.
Betriebskosten von A bis ZWelche üblichen Positionen verrechnet werden dürfen – und welche nicht.
Was nicht in die Nebenkosten gehörtReparaturen, Ersatz, Abschreibungen, Gebäudeversicherung und alles, was nicht vereinbart ist.
Verwaltungsaufwand (Verwaltungshonorar)Der Aufwand für die Abrechnung darf verrechnet werden – nach Aufwand oder zu üblichen Ansätzen von rund 3–5 %.
Heizkostenabrechnung in der SchweizWelche Heiz- und Warmwasserkosten anrechenbar sind, wie sie verteilt werden und was bei Verbrauchsmessung (VHKA) gilt.
Kosten verteilen
Verteilschlüssel, Zähler, Leerstand und Mieterwechsel
Verteilschlüssel richtig wählenFläche, Volumen, Wohnungen, Personen oder Verbrauch – der Schlüssel muss sachgerecht und konstant sein.
Leere Wohnungen (Leerstand)Die Kosten für unvermietete Wohnungen trägt der Vermieter. Für Heizkosten ohne Zähler gibt es Pauschalanteile.
Mieterwechsel während der AbrechnungsperiodeKosten werden zeitanteilig verteilt, Heizkosten nach Heizgradtagen – und Zähler beim Wechsel ablesen.
Nebenkosten bei Einfamilienhaus mit EinliegerwohnungWenn du selbst im Haus wohnst und eine Wohnung vermietest: So teilst du die Kosten fair zwischen dir und dem Mieter.
Abrechnung erstellen
Inhalt, Fristen, Belegeinsicht und Akonto
Abrechnungsperiode und ZeitpunktMindestens einmal jährlich abrechnen – üblich sind Juli–Juni oder Kalenderjahr.
Was eine korrekte Abrechnung enthalten mussDie Checkliste für eine verständliche und anfechtungsfeste Nebenkostenabrechnung.
Belegeinsicht durch den MieterDer Mieter darf die Originalbelege einsehen – du musst sie aufbewahren und auf Verlangen zeigen.
Nachzahlung, Guthaben und ZahlungsfristNachzahlungen mit mindestens 30 Tagen Frist einfordern, Guthaben umgehend auszahlen.
Nebenkostenabrechnung erstellen – Schritt für SchrittIn sechs Schritten von der Belegsammlung zur fertigen Abrechnung pro Mieter – so gehst du als privater Vermieter vor.
Einwände & Fristen
Wenn Mieter nicht einverstanden sind oder nicht zahlen
Praxis
Checklisten, Musterklauseln, typische Fehler, Glossar
Diese Informationen sind sorgfältig zusammengestellt, ersetzen aber keine Rechtsberatung. Massgebend sind Mietvertrag, Gesetz, kantonales Recht und die Rechtsprechung.