Nebenkosten im Mietvertrag vereinbaren

Der Mieter muss Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Die Rechtsprechung verlangt, dass jede Kostenart einzeln und verständlich aufgeführt ist. Allgemeine Formulierungen wie «Nebenkosten gemäss Abrechnung», «übrige Betriebskosten» oder ein Verweis auf eine Liste im Anhang, die nicht Vertragsbestandteil ist, genügen nicht – solche Sammelbezeichnungen sind unbeachtlich.

So machst du es richtig

• Liste die Positionen einzeln auf, z. B. «Heizung und Warmwasser, Wasser/Abwasser, Allgemeinstrom, Hauswartung, Gartenpflege, Kehrichtgrundgebühr, Kabel-TV, Verwaltungsaufwand».
• Halte fest, ob Akonto (mit jährlicher Abrechnung) oder Pauschale gilt und wie hoch der Betrag ist.
• Nenne die Abrechnungsperiode (z. B. 1. Juli – 30. Juni oder Kalenderjahr).
• Optional: Verteilschlüssel und Verwaltungsansatz (z. B. «Verwaltungsaufwand 4 % der Abrechnungssumme»).

Nachträglich ändern

Eine neue Kostenart einführen oder eine Pauschale in Akonto umwandeln ist eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters. Sie geht nur mit dem amtlichen Formular, Begründung und unter Einhaltung der Kündigungsfrist plus 10 Tage (Art. 269d OR) – oder einvernehmlich mit Unterschrift des Mieters. Wird eine Position aus den Nebenkosten herausgenommen, aber die Nettomiete erhöht, gelten ebenfalls die Regeln zur Mietzinserhöhung.